Twoje dochody są za wysokie, aby ubiegać się o mieszkanie komunalne z niskim czynszem? A jednocześnie nie masz zdolności kredytowej, aby kupić je na wolnym rynku? Jeśli tak, sprawdź rynkową część rządowego programu mieszkaniowego.

Kto ma pierwszeństwo?

Zgodnie z decyzją toruńskiego samorządu (Uchwała nr 148/2019 Rady Miasta Torunia z dnia 27 czerwca 2019 r. w sprawie zasad przeprowadzenia naboru wniosków o zawarcie umowy najmu lokali mieszkalnych w ramach pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, Dz. Urz. Woj. Kuj.-Pom. z 2021 r.  poz. 3181), na pierwszeństwo możesz liczyć jeżeli:

  •  Posiadasz wkład oszczędnościowy, gromadzony na rachunku bankowym na cele mieszkaniowe, którego imienny dowód stanowi książeczka mieszkaniowa wystawiona do dnia 23 października 1990 r. – 2 pkt
  •  W gospodarstwie domowym są dzieci – po 2 pkt na każde dziecko;
  •  W skład gospodarstwa domowego wchodzi osoba do16 roku życia legitymująca się orzeczeniem o niepełnosprawności określonym w ustawie z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych (Dz. U. z 2021 r. poz. 573) – 5 pkt
  •  W skład gospodarstwa domowego wchodzi osoba powyżej 16 roku życia legitymująca się orzeczeniem w zależności od stopnia niepełnosprawności określonym w ustawie z dnia 27 sierpnia 1997 r. o rehabilitacji zawodowej i społecznej oraz zatrudnianiu osób niepełnosprawnych: w stopniu znacznym – 5 pkt, umiarkowanym – 3 pkt, lekkim – 1 pkt.
  • Żadna osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego nie posiada tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w Toruniu lub pobliskiej miejscowości – 3 pkt
  • Jeżeli osoba wchodząca w skład gospodarstwa domowego jest stroną umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu Gminy i zobowiąże się do rozwiązania umowy najmu i opróżnienia tego lokalu w terminie 3 miesięcy od dnia zawarcia umowy najmu mieszkania przez najemcę – 5 pkt
  • Najemca mieszka w budynku przeznaczonym do rozbiórki w związku z realizacją inwestycji gminnych – 3 pkt.

Czy wystarczy uzyskać wysoką punktację, aby otrzymać mieszkanie? Nie. Jeszcze trzeba mieć tzw. zdolność czynszową. Twoje dochody muszą być wystarczające, aby opłacić czynsz i rachunki. Pamiętaj, że dochody to nie tylko twoje zarobki; to także świadczenia typu 500+. Nie możesz także mieć żadnych zaległych (przeterminowanych) zadłużeń.

Jak przebiega nabór?

Etap 1

W tym etapie: wypełniasz wniosek przez internet (link do wniosku będzie na tej stronie) oraz dostarczenie do Urzędu Miasta Torunia dokumentów potwierdzających, że spełniasz kryteria pierwszeństwa. Uwaga! Nawet jeżeli nie spełniasz żadnego z tych kryteriów, nadal możesz się starać o mieszkanie.

Etap 2

Badanie zdolności czynszowej. Nie jest konieczne, jeżeli zadeklarujesz, że po podpisaniu umowy najmu wpłacisz 6-miesięczną kaucję. Osoby, które udokumentują swoją zdolność czynszową, mogą wpłacić niższą, 3-miesięczną kaucję. W tym etapie sprawdzamy również, czy nie masz żadnych zaległych (przeterminowanych) zadłużeń. Uwaga! Możesz mieć kredyt albo spłacać raty. Ważne, czy spłacasz swoje zobowiązania terminowo.

Ile kosztuje najem?

Stawki czynszu oferowane w ramach rynkowego filaru rządowego programu są zbliżone do stawek oferowanych na rynku komercyjnym – różnicę stanowią dopłaty do czynszu. Wysokość dopłat jest różna, ponieważ zależy od indywidualnej sytuacji najemcy. Obecnie nasi lokatorzy pobierają co miesiąc od ok. 100 do ponad 800 zł miesięcznie.


Czynsz

Czynsz to po prostu opłata za korzystanie z lokalu. Średnia stawka czynszu została ustalona na poziomie 26 zł/mkw. Od tej kwoty będzie odjęta dopłata do czynszu, przy czym jej wysokość zależy od indywidualnej sytuacji najemcy. Można ją oszacować w Kalkulatorze Dopłat>> Obecnie nasi lokatorzy pobierają od 100 do ponad 800 zł miesięcznie. Z dopłat można korzystać przez 15 lat.


Rachunki

Każde mieszkanie posiada własne liczniki: za prąd, wodę, ogrzewanie. Płacisz tylko tyle, ile zużyjesz. Opłacasz także odbiór śmieci i ścieków. Pamiętaj, że te opłaty nie są zależne od nas.


Zaliczka na koszty eksploatacji

Jest o koszt zarządzania i utrzymania nieruchomości. Dotyczy przede wszystkim części wspólnych (zieleni, klatek schodowych, parkingów, etc.). Wynosi 5,5 zł/mkw. Składowe tej opłaty szczegółowo opisaliśmy poniżej:

  • Woda (np.: do podlewania roślin na patio)
  • Utrzymanie zieleni osiedlowej
  • Oświetlenie: dróg, chodników, parkingów zewnętrznych, korytarzy, klatek schodowych
  • Ogrzewanie: korytarzy, klatek schodowych
  • Odśnieżanie, odprowadzanie wody deszczowej i roztopów
  • Sprzątanie klatek schodowych, mycie okien, deratyzacja, sprzątanie parkingów, dróg wewnętrznych, chodników
  • Zakup, naprawa i wymiana: oświetlenia i oznakowania
  • Przeglądy ogólnobudowlane
  • Przeglądy gwarancyjne, serwis kotłowni, przeglądy instalacji p. poż., uzdatnianie wody, badanie wind, wentylacji, etc. oraz koszty materiałów do konserwacji
  • Ryczałt na remonty, usuwanie awarii w częściach wspólnych
  • Instalacja urządzeń niezbędnych do dostosowania nieruchomości do aktualnych przepisów prawa lub decyzji administracyjnych
  • Coroczny przegląd techniczny mieszkania

Pomoc w opłatach mieszkaniowych

Dopłaty do czynszu

Wszyscy najemcy mogą się ubiegać o dopłaty do czynszu w ramach programu Mieszkanie na Start. Taka dopłata jest przyznawana co roku (ponieważ Twoja sytuacja materialna może się zmienić). Maksymalnie możesz z niej korzystać przez 15 lat. Najemcy naszych osiedli pobierają obecnie od ok. 100 do 800 zł miesięcznie. Wysokość dopłat jest różna, ponieważ zależy od indywidualnej sytuacji każdego najemcy. Kwota dopłat jest odejmowana od czynszu i widnieje na fakturze.

Dodatki mieszkaniowe

Możesz pobierać oba świadczenia: dopłatę do czynszu i dodatek mieszkaniowy. W lipcu 2021 r. zmieniły się przepisy o dodatkach; z nowymi zasadami można się zapoznać na stronie Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii>>. Szerszych informacji w tej sprawie należy zasięgnąć w lokalnym urzędzie gminy; to gminy odpowiadają za przyznanie takiego dodatku i jedynie tam można załatwić związane z nim formalności.

Ile pieniędzy potrzebujesz na początek?

Decydując się na Mieszkanie Plus, nie potrzebujesz ani wkładu własnego, ani pieniędzy na wykończenie mieszkania (możesz wybrać lokal z podstawowym wykończeniem pod klucz). Twoje początkowe koszty to:

Kaucja

3- lub 6-krotność miesięcznego czynszu. Jeżeli zgadzasz się, abyśmy sprawdzili Twoją zdolność czynszową, wystarczy 3-krotność. Jeżeli nie chcesz przechodzić weryfikacji czynszowej: 6-krotność. Kaucję wpłacasz w ciągu 7 dni od daty zawarcia umowy.

Czynsz

Pierwszy czynsz wpłacasz po podpisaniu umowy i protokolarnym przekazaniu lokalu.

Wyposażenie

Mieszkania są już wykończone. Po Twojej stronie jest zakup mebli (w tym kuchennych) oraz sprzętu RTV/AGD. Kupisz je wtedy, kiedy będziesz mógł.

Najem czy własność?

Mieszkanie możesz wynajmować (jest to tzw. najem instytucjonalny), a w niektórych inwestycjach możliwe jest także stopniowe dochodzenie do własności mieszkania (nazywamy to „Umową najmu instytucjonalnego z Dojściem do Własności”, a w skrócie: „najem z DDW”). Uwaga! Dojście do własności nie jest obowiązkowe; możesz być najemcą tak długo, jak zechcesz. Początkowo zaproponujemy Ci umowę najmu instytucjonalnego. Będzie to umowa na 24 miesiące. Umowy najmu z DDW nie możemy zaoferować, dopóki nie zostaną zakończone procesy administracyjne, związane z wyodrębnianiem lokali i zakładaniem Ksiąg Wieczystych. Pamiętaj, że dojście do własności kosztuje więcej niż sam najem; do opłat mieszkaniowych dochodzi wtedy koszt stopniowego wykupu mieszkania.

Częste pytania

Czy podpisując umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW), od razu staję się właścicielem mieszkania?

Nie. Do własności dochodzisz stopniowo. Jeżeli zaoferujemy Ci umowę na 25 lat (czas trwania umowy określa PFR Nieruchomości S.A.), zostaniesz właścicielem po 25 latach. A co się stanie, jeżeli podpiszesz umowę na 25 lat, a po 10 latach będziesz chciał wpłacić całą cenę mieszkania i stać się właścicielem? Jest to możliwe, o ile Fundusz Sektora Mieszkań dla Rozwoju (który finansuje budowę naszych inwestycji) wyda na to zgodę.

Czy mogę dojść do własności w ciągu 5 lat?

Mieszkania Plus są przeznaczone przede wszystkim dla osób, które nie mają wystarczających możliwości finansowych, aby kupić nieruchomość czy zaciągnąć kredyt hipoteczny. Dlatego oferujemy stopniowe dochodzenie do własności.

Czy nadal będę mógł mieszkać z dziećmi, kiedy osiągną pełnoletniość?

Oczywiście. Natomiast konieczne będzie załatwienie formalności. Jeżeli Twoje pełnoletnie dzieci zamierzają nadal z Tobą mieszkać, będą zobowiązane do:

  • Przystąpienia do umowy najmu (w praktyce: podpiszemy aneks do umowy, w którym nie tylko Ty, ale i Twoje dzieci będą współwłaścicielami mieszkania)
  • Złożenia oświadczenia o wydaniu lokalu oraz poddaniu się egzekucji (to oznacza, że one również będą odpowiedzialne np. za zadłużenia w opłatach) w formie aktu notarialnego.

Czy mieszkające ze mną dziecko, po osiągnięciu pełnoletności, będzie musiało przejść badanie zdolności czynszowej?

Nie. Dzieci mieszkające razem z najemcą, po osiągnięciu pełnoletności (o ile wyrażą chęć dalszego zamieszkiwania w lokalu), nie są poddawane ocenie pod kątem zdolności płatniczej. Badanie zdolności czynszowej nie dotyczy tej kategorii najemców.

Kto pokryje koszt aktu notarialnego?

  • W przypadku umów najmu z DDW: Koszty sporządzenia przez notariusza oświadczenia o poddaniu się egzekucji pokrywa najemca. Koszty sporządzenia aneksu i jego wypisów ponosi w 50% najemca, a w 50% my (my pokrywamy 100% tylko w przypadku, jeżeli korzystasz ze wskazanego przez nas notariusza).
  • W przypadku umów najmu bez DDW: jeżeli korzystasz z notariusza wskazanego przez nas, pokrywamy 100% kosztów. Jeżeli sam wybrałeś notariusza – 100% kosztów pokrywasz Ty. Będą to koszty: sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji oraz koszty wypisów notarialnych (po jednym wypisie dla każdej strony).

Ile mam czasu na podjęcie decyzji o przystąpieniu do umowy najmu z DDW?

Tyle, ile potrzebujesz. Aktualne przepisy nie przewidują żadnego terminu na zawarcie umowy najmu z DDW. Możesz po kilku czy nawet kilkunastu latach najmu instytucjonalnego zdecydować się na podpisanie umowy najmu z DDW. Jeżeli przepisy w tej sprawie miałyby się zmienić (a nie ma takich planów), powiadomimy Cię odpowiednio wcześniej.

Czy po śmierci najemcy (przy umowie najmu z DDW), najem może być kontynuowany przez jego dziecko, jeżeli to dziecko tej pory z nim nie mieszkało?

Nie. Jeżeli Twoje dzieci z Tobą nie mieszkają, a chcą mieć prawo do dziedziczenia najmu, muszą przystąpić do umowy najmu jeszcze za Twojego życia.

Lokal wynajmują dwie osoby. Jedna chce samodzielnie podpisać umowę najmu z DDW, ale nie ma zdolności płatniczej. Jednak zainwestowała w to mieszkanie (np. w wykończenie) znaczne kwoty. Czy to się liczy?

Niestety nie możemy brać pod uwagę, że zainwestowałeś pieniądze w wykończenie czy wyposażenie mieszkania. Aby przystąpić do umowy najmu z DDW, musisz mieć zdolność czynszową. Dlatego każdy najemca, który chce zawrzeć taką umowę, będzie ponownie sprawdzany pod tym kątem (badanie musi być aktualne). Jeżeli sprawdzian wypadnie negatywnie, najemca będzie mógł kontynuować umowę najmu, ale bez DDW.

Jeśli najemcy przysługuje prawo własności nieruchomości (działki) budowlanej, może zawrzeć umowę najmu z DDW?

Tak, właściciel działki budowlanej może zawrzeć umowę najmu z DDW. Przepisy nie zawierają żadnych ograniczeń dla właścicieli nieruchomości gruntowych.

Już po podpisaniu umowy najmu instytucjonalnego odziedziczyłem inne mieszkanie. Czy nadal mogę być najemcą? Czy mogę przystąpić do umowy najmu z DDW?

Nabycie innego lokalu mieszkalnego w okresie obowiązywania umowy najmu z DDW nie jest przeszkodą w kontynuowaniu umowy najmu, jak również w nabyciu tego mieszkania.

Podpisałem umowę najmu z DDW, ale po kilku latach zdecydowałem się wyjechać za granicę. Nie chcę, aby mieszkanie stało puste. Czy mogę je podnająć osobie trzeciej?

Nie. Nie wolno podnajmować mieszkania osobie trzeciej. Napisz do nas wniosek, w którym przedstawisz swoją sytuację. Każdy taki przypadek rozpatrzymy indywidualnie.

Jestem najemcą i chcę przystąpić do umowy najmu z DDW. Czy muszę wpłacić drugą kaucję?

Nie. Kaucja, którą wpłaciłeś przy podpisywaniu umowy najmu instytucjonalnego, zostanie zaliczona na poczet kaucji związanej z Twoją nową umową, czyli umową najmu z DDW. Wysokość kaucji w Umowach DDW odpowiada trzykrotności czynszu.

Wybrałem mieszkanie w standardzie deweloperskim. Po kilku latach od podpisania umowy najmu z DDW postanowiłem zrezygnować z najmu. Czy otrzymam zwrot pieniędzy zainwestowanych w wykończenie mieszkania?

Najemcy mają różny gust i różne potrzeby; dlatego może się zdarzyć, że Twój wkład (pracy i pieniędzy) obniżył szanse na wynajęcie tego lokalu kolejnej osobie. Wówczas możemy usunąć ulepszenia, które zrobiłeś w mieszkaniu, przywracając lokal do stanu pierwotnego. Odbędzie się to na Twój koszt. Natomiast jeżeli będziemy chcieli zatrzymać te ulepszenia, zwrócimy Ci za nie pieniądze. Obliczając wartość ulepszeń, weźmiemy pod uwagę ich stan (stopień zużycia) na dzień opuszczenia lokalu.

W mojej umowie jest zapis o waloryzacji czynszu. Czy to oznacza ciągłe podwyżki?

Zapis o waloryzacji jest standardem w długookresowych umowach najmu. Waloryzacja oznacza, że czynsz może się zmienić wtedy, kiedy zmieni się tzw. wskaźnik inflacji (średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w danym roku), publikowany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego. W praktyce oznacza to, że:

  • Czynsz będzie waloryzowany raz do roku
  • Jeżeli wskaźnik inflacji będzie dodatni, czynsz ulegnie podwyższeniu, a jeżeli ujemny – obniżeniu
  • Wysokość ewentualnej podwyżki lub obniżki będzie równa wysokości wskaźnika inflacji

Jakie dokumenty są potrzebne do badania zdolności czynszowej?

  • potwierdzenie dochodów wszystkich dorosłych osób  (przyszłych najemców) gospodarstwa domowego
  • liczba osób w gospodarstwie domowym
  • liczba osób dorosłych i nieletnich w gospodarstwie domowym
  • kwota zobowiązań stałych (kredyty, faktury za telefon)
  • wypełnione i podpisane pełnomocnictwo do weryfikacji w systemie BIG Info Monitor
  • informacja o typie mieszkania, jakie Cię interesuje (M1, M2, M3)

Więcej…